《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》明確規(guī)范各方法律責(zé)任
租賃市場(chǎng)亂象能否迎刃而解
本報(bào)記者 韓丹東
本報(bào)實(shí)習(xí)生 蘇欣雨
近日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，意見(jiàn)反饋截止日期為今年10月8日。征求意見(jiàn)稿包括總則、出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任和附則8章，共66條。
據(jù)了解，《住房租賃條例》是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
那么，征求意見(jiàn)稿有何亮點(diǎn)，是否還有需要完善的地方？《法治日?qǐng)?bào)》記者與相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了對(duì)話。
對(duì)話人
北京市盈科律師事務(wù)所高級(jí)合伙人 韓英偉
上海秦兵律師事務(wù)所行政主任 秦 兵
上海恒衍達(dá)律師事務(wù)所律師 王艷輝
《法治日?qǐng)?bào)》記者 韓丹東
《法治日?qǐng)?bào)》實(shí)習(xí)生 蘇欣雨
租賃企業(yè)頻頻爆雷
租賃市場(chǎng)遭到破壞
記者：《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》出臺(tái)的背景是什么？
韓英偉：住房租賃行業(yè)此前出現(xiàn)了一系列問(wèn)題事件，租賃房不適宜居住、虛假房源公布等問(wèn)題，影響租客和房主的權(quán)益。甚至?xí)l(fā)生房主將不適宜居住的房屋作為租賃房對(duì)外出租等一系列無(wú)制度化、無(wú)管理化的住房租賃行為，嚴(yán)重破壞了住房租賃市場(chǎng)。
秦兵：當(dāng)前一個(gè)重要的背景就是現(xiàn)在很多租賃企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，包括長(zhǎng)租房、短租房等App、小程序。實(shí)際上在正常情況下，出租方和承租方的市場(chǎng)供應(yīng)均衡，相對(duì)而言較為穩(wěn)定。但是由于一些大企業(yè)的參與，這些大企業(yè)利用現(xiàn)在的一些網(wǎng)絡(luò)手段改變供需關(guān)系，這就導(dǎo)致雙方信息會(huì)產(chǎn)生巨大的不均衡，出現(xiàn)了出租方和承租方之間的矛盾。
王艷輝：2017年住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，被認(rèn)為是“租售并舉”的開(kāi)端。在政策的推動(dòng)下，租賃市場(chǎng)越來(lái)越被人重視，甚至有大量資本流入。繁榮的同時(shí)，很多尖銳的問(wèn)題也開(kāi)始浮出水面，除了出租方、承租方與居間方的大量矛盾外，近年來(lái)最受關(guān)注的就是“長(zhǎng)租公寓”形式的租賃企業(yè)頻頻爆雷，虛假房源、租金貸、長(zhǎng)收短付等問(wèn)題層出不窮，使得出租人和承租人雙方都遭受巨大的損失。在這樣的背景下，《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》相應(yīng)出臺(tái)。
承租人權(quán)益受保障
規(guī)范引導(dǎo)租賃市場(chǎng)
記者：《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》有哪些亮點(diǎn)和值得關(guān)注的地方？
韓英偉：對(duì)非居住空間進(jìn)行了規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，表明何為不得居住空間；嚴(yán)格規(guī)范了出租方與承租方的合約問(wèn)題，不得單方提價(jià)或降價(jià)；嚴(yán)格規(guī)定了居住空間面積標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定適宜人居住的租住面積。
明確針對(duì)住房租賃方與房地產(chǎn)公司的合理、合法經(jīng)營(yíng)行為，進(jìn)一步規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)主體的合法經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。
該條例發(fā)布后，將推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。此次征求意見(jiàn)稿的發(fā)布時(shí)間，正處于當(dāng)前住房市場(chǎng)波動(dòng)幅度較大階段，因此將對(duì)后續(xù)規(guī)范和引導(dǎo)租賃市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生積極引導(dǎo)作用。同時(shí)也將為維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，滿(mǎn)足租房群體的實(shí)際需求，提供強(qiáng)有力的政策支持。
秦兵：我認(rèn)為比較好的一點(diǎn)是“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房”。這一點(diǎn)是比較符合國(guó)際潮流的，尊重了承租人的隱私權(quán)，至少確立了一個(gè)指導(dǎo)思想。
從全世界的角度來(lái)看，所有住宅租賃方面的法律法規(guī)的立法行為，都是為了一個(gè)目的——保護(hù)承租人。按照自然狀態(tài)，承租人與出租人之間相比較，承租人屬于弱勢(shì)群體——收入低，剛到某一個(gè)地方需要扎根，工作忙，經(jīng)濟(jì)上沒(méi)有能力和房東對(duì)抗。大多數(shù)情況下房東都是坐地戶(hù)，他在關(guān)系網(wǎng)、資金、信息等方面有各種優(yōu)勢(shì)。所以，所有的住宅立法都是為了保護(hù)承租人，而此次征求意見(jiàn)稿的發(fā)布正是證明這一點(diǎn)——法律對(duì)承租人是予以保護(hù)的。
王艷輝：我認(rèn)為其中很多規(guī)定立足于租賃市場(chǎng)中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，精準(zhǔn)解決了租賃雙方的很多難題。
例如，“出租人應(yīng)當(dāng)為承租人提供必要的居住空間，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住”。這就保障了承租人的居住條件，也能夠有效打擊群租等不規(guī)范行為。
還有第一次統(tǒng)一明確“住房租賃合同網(wǎng)簽備案，不得收取任何費(fèi)用”“承租人可以持住房租賃合同，按照有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證等，依法享受基本公共服務(wù)和便利”。在北京、上海等大城市辦理居住證一般要求提供經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽備案的租賃合同，但是往往出租方會(huì)以可能會(huì)被收取費(fèi)用等借口推脫或拒不配合辦理。該條例出臺(tái)后，將保障承租人的合法權(quán)益，為承租人辦理相關(guān)手續(xù)提供法律依據(jù)。
其中最大的亮點(diǎn)就是，對(duì)于租賃市場(chǎng)各方的法律責(zé)任進(jìn)行了明確規(guī)范。以往很多問(wèn)題發(fā)生后往往面臨無(wú)法可依或者法律規(guī)定不明確無(wú)法確認(rèn)法律責(zé)任的問(wèn)題。司法機(jī)關(guān)根據(jù)自由裁量的原則對(duì)一類(lèi)問(wèn)題可能會(huì)作出差距較大的裁判。如果該條例出臺(tái)，則將對(duì)租賃關(guān)系中各類(lèi)主體的法律責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)定，不僅可以對(duì)各方起到警戒作用，在問(wèn)題發(fā)生后也可以按照規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
我認(rèn)為，最值得關(guān)注的地方應(yīng)當(dāng)是對(duì)于租賃企業(yè)的規(guī)范。近年來(lái)“長(zhǎng)租公寓”爆發(fā)的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，甚至成為繼P2P后受害者人數(shù)最多的金融案件。針對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，國(guó)家及時(shí)發(fā)布征求意見(jiàn)稿，對(duì)住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機(jī)制及法律責(zé)任均進(jìn)行明確規(guī)范，將制止租賃亂象、引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
條例出臺(tái)后，將有利于保障出租方和承租方的合法權(quán)益，同時(shí)將規(guī)范居間行業(yè)和房屋租賃企業(yè)的行為，有利于整治租賃市場(chǎng)亂象。
標(biāo)準(zhǔn)劃分尚待明晰
實(shí)施細(xì)則亟須明確
記者：您對(duì)《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》是否有修改意見(jiàn)？
韓英偉：第一，應(yīng)對(duì)居住空間的標(biāo)準(zhǔn)劃分更明晰化；第二，明確各地方對(duì)條例的實(shí)施細(xì)則和監(jiān)管措施細(xì)則；第三，在租房市場(chǎng)中，租客一般處于弱勢(shì)群體，難以對(duì)租房公司的違法行為進(jìn)行舉證。為保障租客合理權(quán)益，可對(duì)此類(lèi)糾紛案件采取舉證責(zé)任倒置，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，由住房租賃公司主動(dòng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
秦兵：所有的房屋租賃，至少應(yīng)該強(qiáng)調(diào)三個(gè)方向的問(wèn)題。第一，保護(hù)承租人；第二，保護(hù)次租人(承租人租房后又將房子轉(zhuǎn)租)；第三，現(xiàn)代社會(huì)上，怎么樣限制在租賃市場(chǎng)里大企業(yè)的壟斷性地位，或是因?yàn)榇笃髽I(yè)濫用信息優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致的對(duì)具體承租人和次租人權(quán)利的傷害。承租人和次租人一方面面對(duì)房東的優(yōu)勢(shì)，一方面面對(duì)大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，在這種情況下，怎么樣保護(hù)承租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)等，這些比較重要。
征求意見(jiàn)稿中最大的亮點(diǎn)是規(guī)定“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房”。不過(guò)也有些缺點(diǎn)，比如，要是出租人擅自進(jìn)入租賃住房?jī)?nèi)怎么辦。
以道路交通安全法為例，規(guī)定不能壓白線，不能闖紅燈，并且對(duì)違反此類(lèi)行為的后果規(guī)定得非常細(xì)致。但是此次征求意見(jiàn)稿只是說(shuō)明了一個(gè)原則，即“出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房”，沒(méi)有說(shuō)明如果進(jìn)去了該怎么辦的問(wèn)題。
