云南昆明的高女士遇到鬧心事：她2017年在龍湖半山樓盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了一套位于33層的房屋，但發(fā)現(xiàn)近期封頂?shù)臉欠恐挥?1層。她為這套不存在的“空氣房”維權(quán)至今，房款和房屋都無(wú)著落。目前，這個(gè)樓盤(pán)共有190余套違規(guī)預(yù)售房產(chǎn)生糾紛。
盡管?chē)?guó)家三令五申禁止未取得預(yù)售許可證提前賣(mài)房，但未批先售行為屢禁不絕，消費(fèi)者維權(quán)困難，深陷錢(qián)房?jī)煽盏木车亍?/p>
文/新華社記者何春好、陳永強(qiáng)
昆明一31層的樓賣(mài)出33層的房！
位于云南昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的龍湖半山樓盤(pán)6棟高層樓房近期封頂。據(jù)了解，這個(gè)項(xiàng)目今年3月才拿到預(yù)售許可證，但早在2016年，就以?xún)?nèi)部團(tuán)購(gòu)的名義在銷(xiāo)售。
高女士告訴“新華視點(diǎn)”記者，2017年1月，在銷(xiāo)售人員申某的推銷(xiāo)下，她簽訂了“團(tuán)體認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，以每平方米3200元的“內(nèi)部?jī)r(jià)”購(gòu)買(mǎi)了3棟33層A1號(hào)住房，房款35萬(wàn)余元，首付30％，交房時(shí)間為2018年6月30日前。
早已過(guò)了交房時(shí)間，樓房遲遲未能完工。近期高女士聽(tīng)說(shuō)封頂了，趕忙來(lái)確認(rèn)?！皼](méi)想到我買(mǎi)的3棟總共只有31層，根本就沒(méi)有33層！”她氣憤地說(shuō)。
該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商——云南天駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司回應(yīng)稱(chēng)，賣(mài)房給高女士的銷(xiāo)售公司沒(méi)有獲得授權(quán)，使用的公章是假章，購(gòu)房款也沒(méi)有進(jìn)入天駿公司賬戶(hù)，“此前的認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，與天駿公司無(wú)關(guān)，請(qǐng)走司法程序。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就在高女士等業(yè)主交付認(rèn)購(gòu)金后不久，天駿公司資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工。2018年，債權(quán)人重組了公司，更換了法定代表人和管理層，項(xiàng)目重新開(kāi)工。在這場(chǎng)房企內(nèi)部債務(wù)糾紛中，196套違規(guī)預(yù)售房變成了“空中樓閣”，購(gòu)房款也不知去向。
違規(guī)預(yù)售是國(guó)家多年來(lái)三令五申的治理重點(diǎn)，但一些房地產(chǎn)公司通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等說(shuō)法依然我行我素。西安的李女士2016年4月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了紫杉莊園一處房產(chǎn)，并支付了全部房款。后來(lái)因房?jī)r(jià)大幅上漲，開(kāi)發(fā)商以程序違規(guī)為由提出認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效。
看似合規(guī)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議為何“一推就倒”？接受了多起商品房銷(xiāo)售糾紛咨詢(xún)和代理的云南冰鑒律師事務(wù)所執(zhí)行主任陳澤表示，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)不受法律保護(hù)，雖然簽訂了協(xié)議，但由于無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽備案，房屋可以被再次出售，甚至用于抵押。
違規(guī)銷(xiāo)售管不住、罰不了？
早在2010年，住建部就明確規(guī)定：未取得商品房預(yù)售許可，以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)等名義向購(gòu)房者收取誠(chéng)意金或房款，屬于違規(guī)銷(xiāo)售。
2018年6月，住建部聯(lián)合六部委在全國(guó)30個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。
2019年6月，云南省住建廳下發(fā)《關(guān)于持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治工作的通知》，查處亂象144件，其中涉及不按期交房、違規(guī)銷(xiāo)售等占67％。
開(kāi)發(fā)商為何頂風(fēng)違規(guī)預(yù)售？多位業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商都希望能加快資金回籠速度，多年來(lái)，種種原因?qū)е骂A(yù)售許可規(guī)定停留在紙上，違規(guī)預(yù)售反而成了行業(yè)“慣例”，只要不出問(wèn)題，一般也就無(wú)人過(guò)問(wèn)。
出售“空氣房”的龍湖半山樓盤(pán)曾在長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的時(shí)間里，堂而皇之地在售樓部公開(kāi)未批先售為何沒(méi)人管？
昆明市經(jīng)開(kāi)區(qū)住建局回應(yīng)稱(chēng)，經(jīng)開(kāi)區(qū)商品房預(yù)售管理及許可證發(fā)放工作由昆明市住建局負(fù)責(zé)，未辦理預(yù)售許可的違法違規(guī)行為查處由昆明市城市管理綜合行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)，該局沒(méi)有對(duì)違法預(yù)售行為的調(diào)查處理權(quán)限。而昆明市住建局局長(zhǎng)陳漢表示，房屋預(yù)售按照要求確實(shí)由市局審批，但監(jiān)管則由市區(qū)兩級(jí)住建局一起進(jìn)行。
“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有一定隱蔽性，糾紛爆發(fā)又有滯后性，監(jiān)管部門(mén)難以及時(shí)獲取樓盤(pán)違規(guī)線(xiàn)索?！痹颇鲜∽〗◤d房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)張靈說(shuō)。
對(duì)于違規(guī)預(yù)售如何處罰？張靈介紹，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“擅自預(yù)售商品房，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。”她認(rèn)為，違法所得難以界定，沒(méi)收也難以執(zhí)行，“購(gòu)房款都是老百姓的錢(qián)”。
記者近日了解到，昆明市住建局已將龍湖半山樓盤(pán)780套房源全部鎖定，停止網(wǎng)簽備案，并要求企業(yè)妥善處理196戶(hù)涉及的問(wèn)題。該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商承諾，不逃避應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并制定提交了對(duì)應(yīng)的初步處置方案：要求退款的客戶(hù)予以退款，要房的客戶(hù)結(jié)合目前房?jī)r(jià)予以?xún)?yōu)惠，“空氣房”可更換同戶(hù)型房源，不能達(dá)成一致的建議走司法程序。
國(guó)家明確要求，各地要切實(shí)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的主體責(zé)任，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，制定工作方案，細(xì)化工作任務(wù)，全面排查、精準(zhǔn)打擊。
